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Anforderungen an den Nachweis des arglistigen Verschweigens eines Mangels.

1. Beim Verkauf eines Grundstückes besteht grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung verborgener Mängel. Bei Mängeln, die einer ordnungsgemäßen Besichtigung zugänglich sind, zu denen von außen sichtbare Mängel am Fachwerk zählen, besteht keine solche Offenbarungspflicht. *)

2. Steht fest, dass seit Eigentumserwerb des Verkäufers diverse Arbeiten an dem Wohnhaus ausgeführt worden sind, lässt das nur dann den Schluss auf seine Mangelkenntnis zu, wenn erwiesen ist, dass dieser die Mängel aus Anlass der durchgeführten Arbeiten am Gebäude selbst wahrgenommen hat oder sich die entsprechende Kenntnis Dritter zurechnen lassen muss.
OLG Brandenburg, Urteil vom 07.11.2013 – 5 U 18/11
BGB § 280 Abs. 1, § 434 Abs. 1 Satz 2, § 437 Nr. 3, § 440 Satz 1

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin erwirbt im Jahr 2006 eine gebrauchte Immobilie vom Beklagten, deren Eigentümer der Beklagte seit 1994 war. Der Kaufvertrag enthält einen Gewährleistungs-ausschluss. Nachdem die Klägerin im Jahr 2007 einen holzzerstörenden Pilz- und Insektenbefall am Fachwerk feststellt, nimmt sie den Beklagten wegen arglistigen Verschweigens dieses Mangels auf Schadenersatz in Anspruch. Das erstinstanzliche Landgericht Neuruppin führt eine umfassende Beweisaufnahme zu der Frage durch, ob dem Beklagten die sachverständigenseits festgestellten Mängel bekannt gewesen sind, verneint dies aber im Ergebnis, weshalb die Klage abgewiesen wird. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.




Entscheidung

Das Berufungsgericht untersucht in einer weiteren Beweisaufnahme, inwieweit die festgestellten Mängel dem Beklagten bekannt waren, was gemäß § 440 BGB Voraussetzung dafür ist, dass sich der Beklagte nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen kann. Das Gericht bestätigt zunächst, dass eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung nicht erkennbarer Mängel besteht (vgl. BGH NJW-RR 2003, 772, 773). Soweit Mängel teilweise nicht sichtbar waren, kann die Klägerin zahlreiche Indizien vorbringen, die für eine Kenntnis des Beklagten sprechen. Hiermit setzt sich das Gericht auseinander, sieht jedoch in letzter Konsequenz den erforderlichen hinreichenden Nachweis nicht als erbracht an. Auch die Wissenszurechnung einer möglichen Kenntnis des Vaters des Beklagten in entsprechender Anwendung des § 166 BGB verneint das Gericht im Ergebnis. So kann die Klägerin nicht nachweisen, dass der Beklagte seinen Vater mit der Verwaltung der Immobilie betraut hatte. Damit ist der Fall eines sog. Wissensvertreters nicht gegeben, was indes Voraussetzung für eine analoge Anwendung des § 166 BGB außerhalb einer bestehenden Vollmacht ist. Die Berufung bleibt daher im Ergebnis ohne Erfolg.

Praxishinweis

Die Entscheidung bestätigt wieder einmal, wie aufwendig und schwierig es im Einzelfall ist, dem Verkäufer die Kenntnis eines bestehenden Mangels nachzuweisen. Dies ist auch der häufigste Problempunkt in der Praxis. Umso mehr ist deshalb jedem Immobilienkäufer zu empfehlen, neben der anwaltlichen  Prüfung des Kaufvertrages die zu erwerbende Immobilie vorab umfassend durch einen Bausachverständigen untersuchen zu lassen. Hierdurch können bestehende Mängel meist im Vorfeld erkannt und langwierige wie auch kostspielige Prozesse mit den dargestellten Schwierigkeiten vermieden werden.

Dieser Artikel wurde in der IMR 1/2014 abgedruckt

BGH entscheidet über Umfang von Schufa-Auskunft

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 28.01.2014 VI ZR 156/13 entschieden, in welchem Umfang Verbraucher datenschutzrechtliche Auskunftsansprüche gegenüber der Wirtschaftsauskunftei Schufa haben. Danach hat die Schufa Auskunft darüber zu erteilen, welche personenbezogenen, insbesondere kreditrelevanten Daten bei ihr gespeichert sind und in die Berechnung der Wahrscheinlichkeitswerte eingeflossen sind. Einen darüber hinausgehenden Auskunftsanspruch haben Verbraucher laut dem BGH nicht. Die von dem Kläger beanspruchten konkreten Angaben zu Vergleichsgruppen zählen nicht zu den Elementen des Scoring-Verfahrens über die nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BDSG die Schufa Auskunft zu erteilen hat.

Gleiches gilt für die Gewichtung der in den Score-Wert eingeflossenen Merkmale. Laut dem BGH soll die Auskunftsverpflichtung dazu dienen, dass der Betroffene den in die Bewertung eingeflossenen Lebenssachverhalt erkennen und darauf reagieren kann. Hierzu bedarf es keiner Angaben zu Vergleichsgruppen und zur Gewichtung einzelner Elemente. Das gesetzgeberische Ziel eines transparenten Verfahrens wird dadurch erreicht, dass es für den Betroffenen ersichtlich ist, welche konkreten Umstände als Berechnungsgrundlage in die Ermittlung des Wahrscheinlichkeitswerts eingeflossen sind.

Einbeziehung überwiegend wahrscheinlicher Zahlungspflichten in die Prüfung drohender Zahlungsunfähigkeit

In die Prognose, die bei der Prüfung drohender Zahlungsunfähigkeit vorzunehmen ist, sind auch Zahlungspflichten einzubeziehen, deren Fälligkeit im Prognosezeitraum nicht sicher, aber überwiegend wahrscheinlich ist.

[BGH, Urteil vom 5.12.2013 - IX ZR 93/11]

Können sich die Motive zur Gründung einer BAG auf die Nachbesetzung eines Vertragsarztsitzes auswirken?
– Bundessozialgericht, Urteil vom 11.12.2013 - B 6 KA 49/12 R -

Das Bundessozialgericht (BSG) hatte sich mit den Revisionen von Ärzten einer Berufsausübungsgemeinschaft und einer nicht zur vertragsärztlichen Tätigkeit zugelassenen Ärztin zu beschäftigen.

Gestritten wurde um die Nachbesetzung eines Vertragsarztsitzes.

Das BSG ist der Ansicht, dass die Zulassungsgremien bei der Auswahlentscheidung verpflichtet sind, die in § 103 Abs. 6 Satz 2 SGB V angesprochenen "Interessen" der in der Praxis verbleibenden Ärzte zu gewichten. Je deutlicher sich der Eindruck aufdränge, so das BSG, die Berufsausübungsgemeinschaft (BAG) sei vorrangig gegründet worden, um über die genannte Vorschrift auf die Nachbesetzung Einfluss nehmen zu können, je kürzer die BAG tatsächlich bestanden hat, und je weniger beispielsweise bei einer überörtlichen BAG die Praxen der beteiligten Ärzte tatsächlich über einen längeren Zeitraum verflochten waren, desto geringer seien die Interessen der verbleibenden Ärzte zu gewichten.

Das geht nach Ansicht des BSG jedoch nicht so weit, dass die Interessen der verbleibenden Ärzte unter Hinweis auf die Missbräuchlichkeit der Gründung der BAG vollständig unberücksichtigt bleiben könnten. Ein Arzt, mit dem die anderen Mitglieder der BAG aus objektiv nachvollziehbaren Gründen definitiv nicht zusammenarbeiten können, kann nicht als Nachfolger zugelassen werden.

Die Nachfolgezulassung komme, so das BSG, nur unter der Voraussetzung in Betracht, dass der Nachfolger die Praxis auch fortführen will und kann. Der Wille und die Fähigkeit zur Fortführung der Praxis sind nach dem BSG Voraussetzungen für die Zulassung im Wege der Praxisnachfolge. Ärzte in sehr fortgeschrittenem Lebensalter (im vorliegenden Fall 73 Jahre) könnten nur dann zugelassen werden, wenn der Wille und die Fähigkeit zur Fortführung der Praxis gegeben sei.

Soweit es unter dem Gesichtspunkt einer gewissen Versorgungskontinuität als Element der Eignung für die Nachfolge darauf ankommt, wie lange der Nachfolger die Praxis fortführen will oder kann, ist es nach Ansicht des BSG nicht zu beanstanden, wenn ein Zeitraum von fünf Jahren für jedenfalls ausreichend gehalten wird.

Drohende Prokon-Pleite - was tun?

Sein Geld mit 8 % pro Jahr anlegen und dabei noch die Umwelt retten:  
Das war das Versprechen des Windkraftfinanzierers Prokon in Werbeflyern und Briefwurfanschreiben.

Die Anleger haben ihr Geld in sogenannte Genussscheine investiert. An keiner Stelle der Prokonwerbung fanden sich Hinweise auf die erheblichen Risiken der Anlage in Genussrecht. Anleger können nämlich nicht sicher sein, dass der hohe versprochene Zinssatz tatsächlich ausgezahlt wird.

Anspruch haben die Anleger nur auf tatsächlich erwirtschaftete Gewinne. Bei Verlusten der Gesellschaft reduziert sich die Zinszahlung. Auch eine Rückzahlung des Kapitals nach Rückgabe der Genussrechte ist nicht sicher. Denn genau wie die Zinszahlung, hängt die Rückzahlung des Kapitals vom erfolgreichen Geschäft der Windkraftfirma ab.

Auch die von Prokon als Absicherung gerne hervorgehobene Rückzahlungsgarantie nützt bei Zahlungsengpässen nur bedingt, denn die Garantie greift nur, wenn die Garantiegeber noch zahlungsfähig sind. Da diese aber ebenfalls Teile der Prokon- Unternehmensgruppe sind, ist fraglich, ob bei Zahlungsnöten des einen nicht die anderen Unternehmen der Prokon ebenfalls betroffen sind und damit die Garantie hinfällig wird.

Als Genussrechtinhaber hat der potenzielle Anleger auch keine Mitspracherechte im Unternehmen, obwohl er mit Zins- und Rückzahlung vom unternehmerischen Erfolg abhängig ist.

Seine Ansprüche werden im Insolvenzfall nachrangig bedient, d.h. nach allen anderen Gläubigern. Eine über die Einlage hinausgehende Haftung besteht somit nicht.

Die Genussrechte sind auch keine flexible Anlage wie beworben. Tatsächlich ist eine Verfügung über die angelegten Gelder frühestens nach drei Jahren möglich (wenn die Rückzahlungsgarantie greift, sonst erst nach fünf Jahren).
Mit der Flexibilität etwa von Tages- oder Festgeldanlagen oder einer Spareinlage hat diese Laufzeit nichts zu tun.

Für viele Anleger noch überraschender:

Die Prokon Regenerative Energien GmbH &  Co. KG an der sich die Anleger beteiligen können, baut selbst gar keine Windparks. Vielmehr beteiligt man sich nur an der Finanzierung von nachhaltigen Projekten, insbesondere Projekten zur Nutzung erneuerbarer Energien.

Prokon wirbt im Flyer noch im Dezember 2011 mit einer gesicherten Abnahme und Vergütung des in den Windparks erzeugten Stroms.

Ein Anleger sollte sich bezüglich der weiteren Vorgehensweise in der Angelegenheit dringend anwaltlich beraten lassen.

Eine Erstberatung ist schon ab einem Preis von 180,00 € zzgl. Mehrwertsteuer in unserer Kanzlei möglich.

Rechtsweg zu den Arbeitsgerichten für nachgeschobene fristlose Kündigung des Geschäftsführers nach bereits erfolgter Abberufung als Organ und fristgerechter Kündigung

Wird nach Abberufung, bezahlter Freistellung und fristgerechter Kündigung des Geschäftsführers eine fristlose Kündigung "nachgeschoben", so bleiben hinsichtlich der fristgerechten Kündigung - ausgesprochen noch während der bestehenden Organstellung - die ordentlichen Gerichte zuständig; nur bezüglich der nachgeschobenen fristlosen Kündigung sind die Arbeitsgerichte zuständig.
[BAG, Beschl. v. 15.11.2013 - 10 AZB 28/13]

Eltern haften nicht für illegalen Musiktausch ihrer Kinder


Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung AZ I ZR 169/12 entschieden, dass Eltern grundsätzlich nicht für illegalen Musiktausch per Internet ihrer Kindern haften, wenn diese volljährig sind.

Die Eltern dürfen ihren Internetanschluss erwachsenen Kindern überlassen, ohne sie vorab über die Gefahren des Missbrauchs zu belehren oder sie sogar zu überwachen. Erst wenn Eltern Anhaltspunkte dafür haben, dass der Internetanschluss zu Urheberrechtsverletzungen missbraucht wird, müssen sie dies verhindern oder anderenfalls dafür haften.

Über die Haftung für minderjähriger Kinder hat der BGH bereits im Jahr 2012 entschieden (AZ I ZR 74/12). Nach dieser Entscheidung haften Eltern grundsätzlich nicht, wenn Kinder im Internet illegal Musik tauschen. Dies gilt allerdings nur unter folgenden Bedingungen:

Eltern müssen Ihre Kinder zuvor belehrt haben, dass die Teilnahme an so genannten Tauschbörsen rechtswidrig ist und sie dürfen keinen konkreten Verdacht haben, dass ihr Kind das Verbot ignoriert.

Werbung mit der Angabe "Testsieger"

Das OLG Hamburg hat mit Urteil vom 27.06.2013 - 3 U 142/12 - entschieden, dass die Werbung mit der Angabe "Testsieger" eine unzulässige Alleinstellungsbehauptung darstellt. Dies gilt dann, wenn in der Werbung nicht darauf hingewiesen wird, dass das beworbene Produkt sich den behaupteten "1. Platz" im Testergebnis mit weiteren gleich gut bewerteten Produkten teilt.

BGH: Werbung für Rabattaktionen mit festen zeitlichen Grenzen

- Treuepunkteaktionen

Werden in der Werbung für eine Rabattaktion von dem werbenden Unternehmen feste zeitliche Grenzen angegeben, muss sich das Unternehmen grundsätzlich hieran festhalten lassen. Wird die Aktion vor Ablauf der angegebenen Zeit beendet, liegt darin in der Regel eine Irreführung der mit der Werbung angesprochenen Verbraucher (BGH Urteil vom 16.05.2013, Az.: I ZR 175/12).

Rückständiger Betreuungsunterhalt für die Betreuung eines nicht ehelichen Kindes auch nur bei Inverzugsetzung möglich.

1.    Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 02.10.2013 ausdrücklich festgestellt, dass auch die Mutter eines nicht ehelichen Kindes rückständigen Betreuungsunterhalt nur nach Aufforderung zur Auskunft, Inverzugsetzung oder Rechtshängigkeit des Unterhaltsanspruches verlangen kann.

2.    Im Rahmen der selben Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nochmals festgestellt, dass die Grundsätze der Befristung eines Betreuungsunterhalts für die Ehefrau auch auf den Betreuungsunterhaltsanspruch der "nicht ehelichen Mutter" nach § 1615 l BGB anzuwenden sind.

Sowohl der geschiedenen Ehefrau, als auch der nicht ehelichen Mutter steht unter Umständen nach Ablauf der "Basiszeit" von drei Jahren Betreuung ein weiterer Betreuungsunterhalt zu.

BGH, Beschluss vom 02.10.2013 - XII ZB 249/12