Typische Fehler beim Mietvertrags-Abschluss

Typische Fehler beim Mietvertrags-Abschluss (Wohnraum)
Autor: Herr Rechtsanwalt Stefan Metzger Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
1. Partei des Mietvertrages
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BGH kippt § 4 Abs. 7 VOB/B! Mangelbedingte Kündigung vor Abnahme im VOB/B-Vertrag unwirksam!
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die in § 4 Nr. 7 S. 3 VOB/B (2002) normierten Mängelrechte vor Abnahme unwirksam sind, soweit die VOB/B nicht als Ganzes vereinbart wurde.
Grundsätzlich ermöglicht die VOB/B eine außerordentliche Kündigung vor Abnahme unabhängig davon, ob wesentliche oder unwesentliche Mängel vorliegen. Nach Auffassung des BGH entspricht dies nicht dem gesetzlichen Leitbild, das sich aus § 648 a BGB ergibt.
Bei Streit über eine Kündigung gemäß § 4 Abs. 7 Nr. 3 VOB/B muss künftig geprüft werden, ob die Kündigung gemäß § 648a BGB wirksam wäre. Dies ist nur dann der Fall, wenn ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt. Eine Kündigung wegen unwesentlichen Mängeln wäre in dieser Konstellation offensichtlich unwirksam.
Praxistipp: Bereits geringste vertragliche Abweichungen von der VOB/B führen dazu, dass diese nicht unverändert, also als Ganzes, vereinbart wurde. Höchstrichterlich entschieden wurde dies insbesondere für § 16 Nr. 5 Abs. 3 VOB/B (Klausel über den Schlusszahlungseinwand) und § 2 Nr. 10 VOB/B (Stundenlohnarbeiten werden nur vergütet, wenn sie als solche vor ihrem Beginn ausdrücklich vereinbart wurden) entschieden. Architekten und Ingenieure dürfen und sollen Rechtsfragen in diesem Zusammenhang nicht klären. Hierfür besteht auch kein Versicherungsschutz. Der Bauherr ist in kritischen Fällen darauf hinzuweisen, dass diese Fragen von einem rechtskundigen Berater, insbesondere von Rechtsanwälten geklärt werden müssen.
BGH, Urteil vom 01.03.2023, Az. VII ZR 34 / 20
Urteil vom 18.01.2022, Aktenzeichen C-261/20
Überraschung aus Luxemburg: Der EuGH hat entschieden, dass das Unionsrecht HOAI- Mindestsatzklagen grundsätzlich nicht entgegensteht
Der EuGH hat am 18.01.2022 entschieden, dass deutsche Gerichte die Mindest- und Höchstsätze der HOAI (2013) für bis zum 31.12.2020 geschlossene Verträge weiterhin anwenden können.
Bereits 2019 entschied der EuGH (Urteil vom 04.07.2019, Aktenzeichen C-377 / 17), dass die Mindestsätze der HOAI gegen die europäische Dienstleistungsrichtlinie (2006/123/EG) verstoßen. In ihrer aktuellen Fassung, die seit 01.01.2021 in Kraft ist, sieht die HOAI (2021) daher nur noch unverbindliche Empfehlungen für Mindest- und Höchstsätze vor. Der verbindliche Preisrahmen der HOAI ist damit überholt.
Nicht geklärt war bislang, was im Lichte der EuGH-Entscheidung vom 04.07.2019 für gerichtliche Verfahren und insbesondere für Aufstockungsklagen zwischen Privaten gilt, die auf Grundlage der HOAI 2013 bzw. ihrer Vorgängerfassungen eingereicht wurden.
Der BGH legte dem EuGH diese Frage zur Vorabentscheidung vor.
Der EuGH entschied nunmehr ausdrücklich, dass sich eine Richtlinie der Europäischen Union, anders als die unmittelbar anwendbare Verordnung, nur an den Mitgliedstaat richte und keine unmittelbare Wirkung zwischen Privaten entfalte.
Deutsche Gerichte können daher die Regelungen der HOAI (2013) und ihre Vorgängerfassungen zu den Mindest- und Höchstsätzen weiter anwenden. Private Auftraggeber sind daher verpflichtet, dem klagenden Architekten/Ingenieur abweichend vom Vertrag den Mindestsatz zu bezahlen, sofern die zunächst abgeschlossene Pauschalpreisvereinbarung das in der HOAI geregelte Mindesthonorar unter-, bzw. den Höchstsatz überschreitet.
Öffentliche Auftraggeber dürfen das bis zum 31.12.2020 gültige Preisrecht seit dem EuGH-Urteil vom 04.07.2019 nicht mehr anwenden und sich gegenüber ihren Auftragnehmern nicht mehr auf die Überschreitung von Höchstsätzen berufen.
Aufstockungsklage gegen die öffentliche Hand sind wohl allerdings weiter möglich.
Nach der Urteilsbegründung des EuGH ist nicht ausgeschlossen, dass die Bundesrepublik Deutschland Schadensersatz an den Auftraggeber leisten muss, der zur Bezahlung von Mindestsätzen an seinen Architekten/Ingenieur verurteilt wird. Hintergrund ist, dass die Bundesrepublik keine gegen das Unionsrecht verstoßenden nationalen Regelungen beschließen oder aufrechterhalten darf.
BGH: Kein unbeschränktes Zugangsrecht Architekt
Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung vom 20.04.2021, Az.: I ZR 193/20 eine in
Planungsverträgen von Architekten verwendete übliche Klausel für unwirksam erklärt:
"Der Auftragnehmer ist berechtigt - auch nach Beendigung dieses Vertrags - das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen."
In dem vom BGH entschiedenen Fall bat der Architekt nach Abschluss der Bauarbeiten um Erlaubnis beim Bauherrn, das Gebäude und die darin befindlichen Wohnungen betreten zu dürfen.
Er wollte Fotos von den Innenräumen machen, um seine Leistungen zu dokumentieren.
Der Bauherr verweigerte die Zustimmung und berief sich auf den Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung und sein allgemeines Persönlichkeitsrecht.
Der BGH gab dem Bauherrn Recht und entschied, dass die streitgegenständliche Klausel nach § 307 Abs.1 S. 1 BGB unwirksam sei, weil sie den Vertragspartner des Architekten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige.
Der BGH ist der Ansicht, dass die Regelung einseitig dem Interesse des Architekten diene, ohne die Belange des Bauherrn zu berücksichtigen und einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Insbesondere sei die Klausel nicht auf ein einmaliges Betreten beschränkt, enthalte keine Befristung (z.B. bis zum Bezug des Bauwerks) und diene nicht nur der Wahrung von Urheberrechten.
Das bloße Abstimmungsgebot schütze den Bauherrn nicht hinreichend, denn damit könne das Betreten selbst dann, wenn im Einzelfall die Interessen des Auftraggebers diejenigen des Architekten überwiegen, nicht untersagt werden.
Es ist festzuhalten, dass das Urteil des BGH nicht bedeutet, dass Zutritts- und Veröffentlichungs-rechte zwischen Architekten und Bauherren nicht vereinbart werden können.
Klauseln über Zutritts- und Verbreitungsrechte müssen in Architektenverträgen aber ausgewogen und transparent sein. Der Bauherr muss erkennen können, wann er die Zustimmung verweigern darf.
Die o.g. Rechtsprechung des BGH gilt im Übrigen sowohl für urheberrechtlich geschützte Bauwerke als auch für nicht urheberrechtlich geschützte Bauwerke.
Architekten sollten daher ihre Standardverträge bezüglich der neuen Rechtsprechung des BGH von unserer Kanzlei überprüfen lassen.
Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit die Zustimmung zum Zutritt und die Verbreitungs-rechte in einer individuellen Vereinbarung zwischen Architekten und Bauherrn zu regeln.
Für Architekten ist es für die Akquisition neuer Kunden von zentraler Bedeutung, die eigenen herausragenden Bauwerke für Werbezwecke in Broschüren oder auch als Bestandteil einer Homepage präsentieren zu dürfen.
In der Praxis wollen aber viele Auftraggeber solche Veröffentlichungen nicht mehr zulassen.
Daher ist es von entscheidender Bedeutung, dass Architekten die neue Rechtsprechung des BGH in ihren Standardverträgen berücksichtigen oder Individualvereinbarungen mit den jeweiligen Bauherren treffen.
Betriebsratswahl 2022 - Betriebsrätemodernisierungsgesetz am 16.06.2021 und neue Wahlordnung am 15.10.2021 in Kraft getreten
Zu den im Jahr 2022 anstehenden Betriebsratswahlen ist "pünktlich" das Betriebsrätemodernisierungsgesetz in Kraft getreten, dessen gesetzgeberische Zweck die Förderung der Gründung von Betriebsräten ist.
Unternehmen, die bereits mitbestimmt sind, als solche, in denen noch keine Betriebsräte gewählt wurden, müssen sich ab 2022 darauf einstellen, dass die Gründung von Betriebsratsgremien, das Wahlverfahren und der hiermit im Zusammenhang stehende Sonderkündigungsschutz ausgeweitet und erleichtert werden. Korrespondierend hierzu ist seit dem 15.10.2021 die geänderte Wahlordnung zur Betriebsratswahl 2022 in Kraft.
Die wesentlichen / wichtigsten Neuerungen im Überblick:
Durch das reduzierte Lebensalter zur Wahlberechtigung können künftig mehr Arbeitnehmer an der Betriebsratswahl teilnehmen.
Es ist anzunehmen, dass für die Betriebe mit weniger als in der Regel 200 wahlberechtigten Arbeitnehmern die kommende Betriebsratswahl deutlich schneller durchgeführt werden kann als noch bei der Betriebsratswahl 2018.
Mit dem neuen § 15 Abs. 3b KSchG wird der gesetzliche Sonderkündigungsschutz auch auf Arbeitnehmer erweitert, die Vorbereitungshandlungen zur erstmaligen Errichtung eines Betriebsrats unternommen haben. Lediglich ordentliche betriebsbedingte Kündigungen bleiben möglich, ebenso (natürlich) eine Kündigung aus wichtigem Grund.
Der Arbeitgeber kann künftig eine Betriebsratswahl aufgrund einer unrichtigen Wählerliste nicht mehr anfechten, wenn die Unrichtigkeit der Wählerliste auf seinen Angaben beruht. Insoweit sind Arbeitgeber gefordert, künftig die Richtig- und Vollständigkeit der zu übermittelten Mitarbeiterlisten genauer zu prüfen.
Für den Wahlvorstand wurde die Möglichkeit geschaffen, Sitzungen und Beschlussfassungen auch mittels Video- oder Telefonkonferenz durchzuführen. Ob und inwieweit diese Möglichkeit genutzt wird, steht in der alleinigen Entscheidung des Wahlvorstands.
Wie auch bei den virtuellen Betriebsratssitzungen haben die Präsenzsitzungen des Wahlvorstands aber weiterhin Vorrang.
Die Möglichkeit, Sitzungen des Wahlvorstands mittels Video- und Telefonkonferenz durchzuführen, besteht allerdings nur, wenn es sich um nicht öffentliche Sitzungen handelt. Für folgende Wahl-Schritte kommen daher keine Video- oder Telefonkonferenzen in Betracht:
Für die Ausübung des aktiven Wahlrechts ist die Eintragung in der Wählerliste zwingende Voraussetzung.
Eine Berichtigung der Wählerliste war bislang selbst bei offensichtlicher Unrichtigkeit nur bis zum Tag vor dem Beginn der Stimmabgabe zur Wahl des Betriebsrats möglich. Damit konnten beispielsweise zeitnah vor der Wahl in einen Betrieb eingestellte Arbeitnehmer trotz objektiven Vorliegens des aktiven Wahlrechts nicht an der Wahl teilnehmen.
Die Richtigkeit der Wählerliste wurde nunmehr durch die Möglichkeit einer Berichtigung noch am Tag der Wahl bis zum Abschluss der Stimmabgabe erhöht.
Bei Betriebsratswahlen erfolgt die Stimmabgabe in Präsenz durch Abgabe der Stimmzettel ohne Wahlumschläge. Dem Wahlgeheimnis wird dadurch Rechnung getragen, indem die Stimmzettel so gefaltet werden, dass nicht erkennbar ist, wie gewählt wurde. So kann der Zeitaufwand für den Wahlvorstand bei der Stimmenauszählung deutlich reduziert werden.
Die schriftlich abgegebenen Stimmen sind künftig erst nach der Stimmabgabe zu Beginn der öffentlichen Sitzung, in der die Stimmenauszählung erfolgt, zu bearbeiten.
Gemäß § 24 Abs. 1 WO aF konnten Briefwahlunterlagen nur auf Verlangen der Wähler versandt werden. Um aber möglichst vielen Wahlberechtigten die Teilnahme an der Betriebsratswahl zu ermöglichen, wurde dies nun geändert. Der Wahlvorstand kann nun künftig auch Beschäftigten, die längere Zeit nicht im Betrieb anwesend sind und somit von der Wahl keine Kenntnis erlangen können, ohne gesondertes Verlangen die Wahlunterlagen zusenden, wenn ihm bekannt ist, dass die oder der Wahlberechtigte bis zum Wahltag voraussichtlich nicht im Betrieb anwesend sein wird.
Die Frist für den Einspruch gegen die Wählerliste sowie die Fristen für die Einreichung von Vorschlagslisten und Erklärungen bei Mängeln eingereichter Vorschlagslisten enden nach § 41 WO grundsätzlich am letzten Tag der Frist um 24 Uhr.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur alten Wahlordnung konnte der Wahlvorstand die Möglichkeit zur Einreichung von Wahlvorschlägen und zur Einlegung von Einsprüchen gegen die Richtigkeit der Wählerliste am letzten Tag der Frist auf das Ende der Arbeitszeit im Betrieb oder auf das Ende der Dienststunden des Wahlvorstands vorverlegen, wenn dieser Zeitpunkt nicht vor dem Ende der Arbeitszeit der Mehrheit der Arbeitnehmer lag (vgl. BAG, Beschluss vom 16.01.2018, Az. 7 ABR 11/16). Die vom Bundesarbeitsgericht aufgestellten Grundsätze, unter denen der Wahlvorstand selbst bestimmen kann, bis wann ihm fristgebundene Erklärungen zugehen können, sind in § 41 WO als gesetzliche Regelung abgefasst.
Das Verfahren der Betriebsratswahl wurde insbesondere für kleinere Betriebe vereinfacht und beschleunigt. Allerdings ist die Einleitung, die Durchführung und Auswertung der Wahl weiterhin Teils unübersichtlich und fehleranfällig. Arbeitgebern wird deshalb empfohlen, sich mit den gesetzlichen Neuerungen zur Betriebsratswahl und zum Wahlverfahren frühzeitig vertraut zu machen, um im Nachgang gerichtliche Beschlussverfahren zur Wirksamkeit der Betriebsratswahl zu vermeiden.
Familienrichter können keine Corona-Maßnahmen an Schulen kippen
Familiengerichte sind grundsätzlich nicht befugt, Corona-Maßnahmen an Schulen außer Kraft zu setzen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) (Aktenzeichen: XII ARZ 35/21) jetzt grundsätzlich geklärt, wie die Karlsruher Richterinnen und Richter am Mittwoch mitteilten.
Familienrichter können demnach gegenüber schulischen Behörden prinzipiell keine Anordnungen zur Durchsetzung des Kindeswohls erlassen. Die gerichtliche Kontrolle in diesem Bereich obliege ausschließlich den Verwaltungsgerichten.
Die Frage hatte im Frühjahr Brisanz bekommen, als ein Weimarer Familienrichter zwei Schulkinder auf Antrag ihrer Eltern im Eilverfahren von der Maskenpflicht freistellte. Im oberbayerischen Weilheim hatte es einen ähnlichen Fall gegeben. Beide Entscheidungen hatten bundesweit für Schlagzeilen gesorgt. Gegen den Richter und die Richterin waren mehrere Anzeigen wegen Rechtsbeugung gestellt worden.
Dem Beschluss des BGH lag nun ein Fall zugrunde, den das Amtsgericht Wesel in seiner Funktion als Familiengericht in Karlsruhe vorgelegt hatte. Dort wollte eine Mutter durchsetzen, dass sich ihre 15-jährige Tochter an ihrer Gesamtschule nicht mehr an Maskenpflicht, Abstandsgebote und Testpflichten halten muss. Das Amtsgericht hatte das Verwaltungsgericht für zuständig gehalten, das Verwaltungsgericht das Amtsgericht – also kam der Fall zur Klärung an den BGH.
Dort waren laut Mitteilung auch andere Verfahren zur selben Frage anhängig, die parallel entschieden wurden. Auch in dem Thüringer Fall hatte das Oberlandesgericht Jena die Möglichkeit einer Rechtsbeschwerde zum BGH zugelassen, nachdem es den eigenmächtigen Beschluss des Weimarer Familienrichters gekippt hatte.
Das Verfahren aus Wesel wird nicht mehr fortgesetzt, die BGH-Richter stellten es direkt ein. Eine Verweisung an das eigentlich zuständige Verwaltungsgericht komme „wegen unüberwindbar verschiedener Prozessgrundsätze“ nicht in Betracht, hieß es.
LAG Düsseldorf
Der Urlaubsanspruch des Arbeitnehmers verkürzt sich für jeden vollen Monat der Kurzarbeit Null um ein Zwölftel, ohne dass es hierfür einer entsprechenden Vereinbarung bedarf
(Landesarbeitsgericht Düsseldorf Urt. v. 12.03.2021, Az. 6 Sa 824/20).
18.03.2021 Landgericht Mannheim
Auflösung einer Kommanditgesellschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluss
Die Auflösung einer Kommanditgesellschaft kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, auch wenn die gesellschaftsvertragliche Klausel die Auflösung nicht explizit nennt, indes "alle" Beschlüsse erfasst. Die Mitgliedschaft in einer Gesellschaft an sich gehört nicht zu den relativ unentziehbaren Rechten. Der mit hinreichender Mehrheit gefasste Auflösungsbeschluss trägt damit grundsätzlich seine Legitimation in sich, sodass die Minderheit den Nachweis einer treupflichtwidrigen Mehrheitsentscheidung zu führen hat.
[LG Mannheim v. 18.3.2021, 21 O 1/20]
EuGH Booking.com kann in Deutschland verklagt werden
Verklagt ein deutsches Unternehmen seinen niederländischen Vertragspartner und Online-
Buchungsplattform booking.com wegen Verletzung des Wettbewerbsrechts, steht dem deutschen Unternehmen der besondere Gerichtsstand der unerlaubten Handlung in Deutschland offen.
Entscheidend ist, dass die zu klärende Rechtsfrage im Wettbewerbsrecht - und nicht im Vertrag - liege.
Dies hat der Europäische Gerichtshof(EuGH) mit Urteil vom 24.11.2020 - C-59/19 entschieden.
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die deutsche Gesellschaft Wikingerhof GmbH & Co. KG hatte einen Vertrag mit der niederländischen Booking.com BV geschlossen, um das vom Wikingerhof betriebene Hotel auf der gleichnamigen Online-Buchungsplattform eintragen zu lassen.
Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Booking.com BV sahen vor, dass die Platzierung des Hotels in den Suchergebnissen von der Gewährung einer 15 % Provision abhängig sein sollte.
Die Deutsche Gesellschaft sah darin einen Missbrauch der marktbeherrschenden Stellung und verklagte Booking.com BV auf Unterlassung dieser Praktik vor dem Landgericht Kiel. Das Landgericht Kiel erklärte sich für örtlich und international unzuständig.
Das OLG Schleswig bestätigte diese Auffassung: Nach allgemeinen Regeln sei der Plattform-betreiber an seinem Sitz zu verklagen. Der daraufhin angerufene Bundesgerichtshof legte dem EuGH die Frage vor, ob die sogenannte Brüsseller-Verordnung (VO (EU) 1215/2012 über die gerichtliche Zuständigkeit bei Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen) so auszulegen sei, dass die Hotelgesellschaft die Klage in Deutschland am besonderen Gerichtsstand der unerlaubten Handlung erheben könne.
Der EuGH bejahte diese Frage.
Das nationale Gericht habe den Verfahrensgegenstand zu bestimmen. Berufe sich der Kläger auf einen Anspruch aus Vertrag, sei dieses Regelwerk entscheidend. Mache der Kläger aber - wie hier - geltend, Booking.com habe eine unerlaubte Handlung begangen, seien die Ansprüche aus diesem Rechtsgebiet entscheidend.
Aufgrund des Vorwurfs Booking.com missbrauche seine marktbeherrschende Stellung, liege die entscheidende Rechtsfrage im Wettbewerbsrecht.
Daher sei der besondere Gerichtsstand der unerlaubten Handlung nach Art. 7 Nr. 2 der Verordnung Nr. 1215/2012 einschlägig und die deutsche Klägerin könne Booking.com in Deutschland verklagen.
Sozialversicherungspflicht eines GmbH-Fremdgeschäftsführers als Treugeber für sämtliche Gesellschaftsanteile aufgrund notariell beurkundeter Treuhandvereinbarung
Ein Fremdgeschäftsführer einer GmbH, der aufgrund einer außerhalb des Gesellschaftsrechts abgeschlossenen notariell beurkundeten Treuhandvereinbarung Treugeber sämtlicher Gesellschaftsanteile ist und über eine unwiderrufliche Stimmrechtsvollmacht verfügt, hat nicht die eine abhängige Beschäftigung ausschließende Rechtsmacht, ihm nicht genehme Weisungen zu verhindern.
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